فسخ قرارداد خرید ملک پس از تنظیم قرارداد چگونه است؟

فسخ قرارداد خرید ملک عاملی است که به موجب آن، امکان خاتمه یک طرفه قرارداد برای یکی از طرفین ایجاد می‌شود. علی رغم اینکه در دنیای حقوقی قراردادها، اصل بر لازم الاجرا و غیر قابل فسخ بودن تعهدات اشخاص است، این امکان وجود دارد که در مواردی بتوان قرارداد خرید و فروش ملک و تعهدات ناشی از آن‌ها را به پایان رساند. برای اعمال فسخ، باید شرایط مقرر در قانون رخ دهد. در غیر این صورت، استناد به فسخ قرارداد (روی لینک قبل بزنید) برای خریدار یا فروشنده وجود نخواهد داشت. در ادامه این نوشتار، شرایط حاکم بر فسخ معامله ملک را مورد بحث و بررسی قرار خواهیم داد.

قوانین فسخ قرارداد خرید ملک چه شرایطی را در خصوص فسخ بیان می‌کنند؟

همانطور که بیان کردیم، بر اساس اصول حقوقی، قرارداد خرید ملک یک قرارداد لازم الاجرا است. به عبارت دیگر، موافقت‌نامه حاضر ماهیتی لازم دارد و عمل به تعهدات ناشی از آن برای خریدار و فروشنده ضروری خواهد بود. به نوعی که اگر یکی از طرفین به تعهدات خود در این قرارداد عمل نکند، طرف دیگر قادر است که اقدامات قانونی لازم را علیه او به عمل آورد. از سوی دیگر در قراردادهای لازم، این امکان برای اشخاص وجود ندارد که تعهدات خود را در هر زمانی که اراده کردند به پایان برسانند.

علیرغم این موضوع، شرایطی در قانونی پیش‌بینی شده است که چهارچوب حاکم بر خاتمه قراردادهای لازم را تعیین و تکلیف می‌کند. این شرایط در ماده 219 قانون مدنی بیان شده‌اند. مطابق با ماده اخیر، قراردادهای لازم همانند قرارداد خرید ملک، به موجب فسخ و اقاله قابل خاتمه هستند.

به موجب فسخ، امکان انحلال یک طرفه قرارداد برای خریدار یا فروشنده ایجاد می‌شود. همانطور که در مقدمه مقاله به آن اشاره کردیم، برای استناد به فسخ، شرایطی باید رخ دهد. این شرایط تحت عنوان خیارات در قانون پیش‌بینی شده‌اند. منظور از خیارات، همان مجوز و اختیاری است که قانون برای فسخ قراردادها به اشخاص اعطا می‌کند. در خصوص اقاله ذکر این نکته کافی است که این امر بر اساس اراده جمعی خریدار و فروشنده ملک رخ می‌دهد و مبنای توافقی دارد.

به موجب فسخ، امکان انحلال یک طرفه قرارداد برای خریدار یا فروشنده ایجاد می‌شود. همانطور که در مقدمه مقاله به آن اشاره کردیم، برای استناد به فسخ، شرایطی باید رخ دهد. این شرایط تحت عنوان خیارات در قانون پیش بینی شده‌اند. منظور از خیارات، همان مجوز و اختیاری است که قانون برای فسخ قراردادها به اشخاص اعطا می‌کند. در خصوص اقاله ذکر این نکته کافی است که این امر بر اساس اراده جمعی خریدار و فروشنده ملک رخ می‌دهد و مبنای توافقی دارد.

پس از فسخ معامله ملک، چه شرایطی فی ما بین خریدار و فروشنده ملک رخ می‌دهد؟

مطابق با قوانین فسخ قرارداد خرید ملک، فسخ یکی از عوامل سقوط تعهدات به شمار می‌رود. به این صورت که پس از اینکه خریدار یا فروشنده ملک، حق فسخ خود را به اجرا در آورد، کلیه تعهدات و آثار ناشی از قرارداد خاتمه پیدا می‌کند. به عبارت دیگر پس از فسخ موافقت نامه، خریدار و فروشنده دیگر در برابر یکدیگر متعهد نخواهند بود.

یکی از موارد قابل توجه در این خصوص این است که اثر فسخ نسبت به آینده تسری پیدا می‌کند. به این صورت که اگر در فاصله زمانی میان تنظیم قرارداد (روی لینک قبل بزنید) تا زمان فسخ آن، حقوق و منافعی از ملک مورد معامله ایجاد شود، این حقوق و منافع برای خریدار در نظر گرفته می‌شود. زیرا در مدت مزبور، ایشان به عنوان مالک قانونی ملک شناخته می‌شده است. از سوی دیگر، کلیه حقوق و منافع ایجاد شده نسبت به ملک مورد معامله پس از اعمال حق فسخ، در اختیار فروشنده خواهد بود. به این دلیل که پس از فسخ، ایشان به عنوان صاحب اصلی ملک در نظر گرفته می‌شود.

مسئولیت پرداخت خسارت فسخ قرارداد خرید ملک با کدام یک از طرفین این موافقت نامه خواهد بود؟

به طور کلی در اثر اعمال حق فسخ، این امکان وجود دارد که به طرفین قرارداد خساراتی وارد شود. در خصوص وظیفه جبران این خسارات باید بیان داشت شخصی که موجب ورود این خسارات است، مسئولیت پرداخت را بر عهده خواهد داشت. برای مثال، اگر فروشنده با اتکا بر اقدامات متقلبانه، ملک را به خریدار فروخته باشد و خریدار پس از عقد قرارداد به این واقعیت پی ببرد، این امکان برای او فراهم است که قرارداد خرید ملک را فسخ کند. در این جا اگر بر اثر فسخ به خریدار خساراتی وارد شود، فروشنده مسئولیت جبران آن را برعهده خواهد داشت. زیرا در مثال اخیر، فروشنده مُسَبب اصلی ورود این خسارات بوده است.

این امکان برای شما و طرف مقابلتان وجود دارد که در زمان تنظیم نمونه قرارداد (روی لینک قبل بزنید)، مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک و کمیسیون فسخ قرارداد خرید ملک را تعیین و تکلیف کنید. البته باید خاطر نشان کرد که حتی اگر شما موارد اخیر را در متن قرارداد خود تعیین نکنید، بر اساس قانون مسئولیت مدنی، شخص مُسَبب ورود خسارت وظیفه جبران خواهد داشت.

چه شرایطی به عنوان شرایط فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار محسوب می‌شود؟

1. خیار رویت و تخلف وصف: این امکان وجود دارد که خریدار بدون رویت ملک، نسبت به خریداری آن اقدام کند. حال اگر خریدار ملک را تنها بر اساس مجموعه‌ای از اوصاف بخرد و پس از انعقاد قرارداد مشخص شود که ملک فاقد آن اوصاف بوده است، او می‌تواند به خیار رویت و تخلف وصف استناد و معامله را فسخ کند.
2. خیار عیب: این خیار زمانی قابل استناد است که در زمان انعقاد قرارداد، عیوبی در ملک مورد معامله وجود داشته باشد. به همین ترتیب پس از انعقاد قرارداد و آگاهی خریدار از معیوب بودن ملک مورد معامله، ایشان می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد خرید ملک توسط خریدار اقدام کند.
3. خیار تعذر تسلیم: این خیار برای زمانی قابل استناد است که فروشنده از تسلیم ملک به خریدار خودداری کند. زیرا تسلیم مورد معامله، از ارکان اصلی هر معامله‌ای است. پس اگر فروشنده نسبت به تعهد خود مبنی بر تسلیم ملک عمل نکند، خریدار قادر خواهد بود که موافقت نامه را به صورت یک طرفه خاتمه دهد. زیرا در حالت اخیر، مالکیت خریدار نسبت به ملک مورد معامله محقق نخواهد شد.
4. خیار تدلیس: این امکان وجود دارد که فروشنده بر اساس اقدامات متقلبانه، ملک خود را به خریدار فروخته باشد. به این صورت که فروشنده عیوب موجود در ملک را پنهان و ملک را کاملا سالم معرفی کند. علاوه بر آن، ممکن است فروشنده ملک را به نوعی به خریدار ارائه کند که موجب تمایل خریدار به انجام معامله شود. در چنین مواردی پس از عقد قرارداد و اطلاع خریدار از چنین اقداماتی، خریدار قادر خواهد بود که موافقت نامه را به صورت یک طرفه خاتمه دهد.

فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده همراه با چه شرایطی است؟

در خصوص شرایط حاکم بر فسخ قرارداد خرید ملک توسط فروشنده، می‌توان به خیار تاخیر ثمن اشاره داشت. خیار تاخیر ثمن خیاری است که برای تاخیر خریدار در پرداخت مبلغ ملک در نظر گرفته می‌شود. به این صورت که اگر تا 3 روز پس از انعقاد قرارداد، فروشنده ملک را به خریدار تسلیم نکند و در مقابل نیز خریدار مبلغ ملک را به فروشنده نپردازد، فروشنده قادر است موافقت نامه نقل و انتقال ملک را برهم بزند.

البته باید اشاره داشت که علاوه بر شرایط مطرح شده فوق در زمینه فسخ، شرایط دیگری نیز در قانون پیش بینی شده است که هم از سوی خریدار و هم از سوی فروشنده قابل استناد خواهند بود. برای مثال خیار تخلف شرط، توسط خریدار و فروشنده قابلیت استناد دارد. به این صورت که اگر شرایط مورد توافق در قرارداد توسط طرفین رعایت نشود، برای خریدار یا فروشنده (حسب مورد) حق فسخ ایجاد می‌شود.